Zakup własnej działki pod budowę domu to jedna z ważniejszych decyzji w życiu i każdy chciałby dokonać możliwie najlepszego wyboru. Do podjęcia właściwej decyzji potrzebna jest wiedza. Szukając swojego wymarzonego miejsca na ziemi, powinniśmy wiedzieć, co sprawdzić zanim wybierzemy grunt i dokonamy zakupu.
Przedstawiamy kilka kluczowych kwestii, którymi każdy kupujący powinien się zainteresować podejmując decyzję o zakupie działki pod budowę domu.
STATUS GRUNTU
Kupując grunt powinniśmy znać jego status. Możemy mieć do czynienia z działką budowlaną, rekreacyjną, siedliskową, rolną, a także leśną. Każdy ze statusów niesie ze sobą określone konsekwencje dla nas jako kupujących zainteresowanych budową domu na danym gruncie. Kupując grunt rolny, będziemy musieli spełnić szereg wymogów formalnych, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu. Kupując działkę rekreacyjną czy leśną, ograniczamy sobie możliwości sfinansowania zakupu ze środków kredytowych.
WARUNKI ZABUDOWY
Na to czy i jaki dom wolno nam wybudować na danej działce, większy wpływ niż status gruntu mają warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który przyjmuje gmina, aby zachować tzw. ład przestrzenny gminy. Dowiemy się z niego, jaka jest dopuszczalna wielkość powierzchni zabudowy gruntu. W tym miejscu poznamy także wytyczne dotyczące wysokości budynku podanej w kondygnacjach. Dodatkowo, w dokumencie możemy znaleźć informacje o tym, na jaki kształt i kolor dachu możemy sobie pozwolić. Podobnie będzie z kolorem elewacji. Takich wytycznych może być o wiele więcej i wszystkie będą nas dotyczyły, jeśli zdecydujemy się wybudować dom na gruncie objętym tym konkretnym planem.
Co w przypadku, gdy gmina nie opracowała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? W takiej sytuacji, przed przystąpieniem do budowy, musimy wystąpić o warunki zabudowy działki, w których wskazujemy takie warunki, jakie chcielibyśmy uzyskać i czekamy na decyzję. Może być tak, że właściciel oferowanej działki o takie warunki już się postarał i może je nam pokazać. Jeżeli nie – trzeba będzie o nie wystąpić, aby mieć pewność czy nasz wymarzony dom może stanąć właśnie w tym miejscu.
KSIĘGA WIECZYSTA
Jeżeli działka ma swój numer Księgi Wieczystej, przed zakupem powinniśmy go poznać i sprawdzić wpis w Elektroniczne Księgi Wieczyste (EUKW). Przede wszystkim, poznamy w ten sposób wszystkich właścicieli gruntu.
Dodatkowo, dowiemy się o istniejących ograniczeniach, które mogą występować w przypadku działek. Na przykład, może być wyznaczona tzw. służebność przechodu i przejazdu, co oznacza, że jakąś część gruntu będziemy zmuszeni udostępniać sąsiadowi, który nie ma własnego dostępu do drogi.
Jeśli chcemy zbudować dom na naszej działce, musimy mieć absolutną pewność, na jaki rodzaj zagospodarowania przestrzennego mamy pozwolenie. To samo dotyczy konstrukcji pomocniczych, takich jak szopy, stodoły, mniejsze domki, turbiny wiatrowe czy panele słoneczne.
WIZJA LOKALNA
Być może to oczywistość, ale warta dodania: zanim zaczniemy inwestować swój czas w zdobycie wszystkich powyższych informacji na temat jakiegoś gruntu, warto najpierw zobaczyć działkę na własne oczy. Takie oględziny dadzą nam wiedzę, której nie znajdziemy w ofercie ani w dokumentacji. Możemy na przykład dowiedzieć się jak ukształtowany jest teren – czy na przykład, połowa powierzchni nie jest skarpą, której w żaden sposób nie da się zagospodarować. Na miejscu możemy też sprawdzić obecność studzienek, która powie nam o istnieniu kanalizacji w sąsiedztwie. Zobaczymy też jak wygląda zadrzewienie działki, które czasami może uniemożliwić budowę domu. Podobnie, na miejscu może się okazać, że grunt jest podmokły, jednak do dokładnej oceny tego tematu należy zlecić wykonanie odwiertów i badań geologicznych.
FORMALNOŚCI
Jeżeli obejrzeliśmy już działkę, znamy warunki zabudowy, uzbrojenie gruntu i chcemy zdecydować się na zakup, miejmy świadomość, że do przeprowadzenia transakcji sprzedaży u notariusza, potrzebne będą aktualne dokumenty z kilku instytucji. Będą to między innymi: zaświadczenie czy grunt znajduje się na obszarze rewitalizacji, zaświadczenie z Lasów Państwowych, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania oraz informacja czy dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Instytucje wydające powyższe zaświadczenia zazwyczaj nie znajdują się w jednym miejscu i nie wszystkie wydają zaświadczenia „od ręki”, dobrze jest więc wiedzieć wcześniej, że będziemy ich potrzebować, aby nie musieć przesuwać terminu umowy notarialnej.
FINANSE I PROFESJONALNA POMOC
Przystępując do poszukiwań gruntu pod budowę domu musimy wiedzieć, czy działkę zamierzamy nabyć za gotówkę, czy ze środków pochodzących z kredytu. W przypadku kredytu, warto wcześniej wstępnie sprawdzić zdolność kredytową tak jak w przypadku zakupu domu czy mieszkania. Dzięki temu wiemy, jaką kwotą możemy przeznaczyć na zakup. Dodatkowo, przymierzając się do zakupu działki w kredycie, powinniśmy wiedzieć, że banki będą skłonne udzielić kredytu hipotecznego/mieszkaniowego na działkę o statusie działki budowlanej, z wydanymi warunkami zabudowy lub objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dużo trudniejsze będzie znalezienie finansowania dla działki leśnej czy rekreacyjnej.
Zakup działki pod budowę domu wiąże się z koniecznością sprawdzenia wielu rzeczy. Wszystko po to, żeby wiedzieć czy w tym miejscu możemy wybudować dom naszych marzeń oraz ile środków trzeba będzie przeznaczyć na ten cel.
Szukając gruntu, na którym chcemy zbudować dom warto wybierać te działki, które oferują agencje nieruchomości. Agent sprzedający działki to specjalista, który dokładnie wie, co należy sprawdzić i na co zwrócić uwagę, aby kupując grunt mieć pewność, że możemy na nim wybudować dokładnie taki dom, jaki zaplanowaliśmy.
Z punktu widzenia strony sprzedającej natomiast współpraca z agentem to pewność, że nie zaskoczą nas przeszkody formalne, które udaremnią sprzedaż.