Dziedziczenie nieruchomości to nie zawsze wyłącznie proste przejęcie mieszkania, domu czy działki. Często bywa też tak, że wraz z nią na spadkobiercę przechodzą nowe obowiązki i obciążenia. Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu bliżej.
Kto przejmuje spadek?
Osobami powołanymi do odziedziczenia nieruchomości są w kolejności:
- małżonek i dzieci
- małżonek i rodzice
- rodzeństwo
To, jaką część spadku otrzyma każda ze stron, jest zależne od sytuacji. Jeśli dziedziczy małżonek i dzieci, każde z nich otrzymuje równą część spadku, ale małżonkowi musi przypaść co najmniej ¼ całości. Jeśli małżonkowie mieli wspólnotę majątkową, spadkiem jest jedynie część nieruchomości należąca do zmarłego, czyli połowa. Jeśli spadkobierca nie miał dzieci, ustawowo nieruchomość staje się własnością jego małżonka oraz rodziców. Z kolei w przypadku braku jednego z rodziców, jego udział jest dzielony między rodzeństwo.
Czy można sprzedać odziedziczone mieszkanie?
Oczywiście, że tak – jeśli stałeś się właścicielem lub współwłaścicielem mieszkania, możesz oczywiście odsprzedać je lub swój udział. Zgodnie z aktualnymi przepisami jako spadkobierca możesz to zrobić bez konieczności zapłaty podatku dochodowego po pięciu latach od momentu, w którym zmarły został jego właścicielem. Oznacza to, że jeżeli zmarły krewny zostawił ci w spadku mieszkanie, które kupił 10 lat temu – możesz je sprzedać bez podatku dochodowego od razu po odziedziczeniu. Jeśli kupił je rok przed śmiercią, aby nie zapłacić tego podatku, musisz wstrzymać się ze sprzedażą jeszcze co najmniej cztery lata.
Co z kredytem hipotecznym?
Biorąc pod uwagę popularność kredytów hipotecznych trzeba również zastanowić się nad sytuacją dziedziczenia nieruchomości z obciążoną hipoteką. Spadkobierca przejmuje nie tylko majątek zmarłego, ale również jego zobowiązania. Polskie prawo przewiduje przejęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. W takim przypadku przejęte długi – jeśli są wyższe niż wartość spadku – zostają zrównane do jego wartości. Innymi słowy, jeśli długi spadkodawcy wynoszą 500 000 zł, a wartość spadku 300 000 zł, dziedziczony dług wedle tej zasady również wynosi 300 000 zł.
W przypadku nieruchomości z ustanowioną hipoteką to jednak nie rozwiązuje problemu. Jeśli odziedziczyłeś tylko dom, zgodnie z prawem wierzyciel może odzyskać swoje środki z jego sprzedaży, ale tylko do wysokości jego wartości. Nawet jeżeli dług jest większy, nie odziedziczysz jego reszty. Sytuacja zmienia się jednak, jeśli nieruchomości towarzyszyły inne składniki majątkowe, więc w momencie, gdy poza mieszkaniem odziedziczyłeś np. jeszcze samochód. Wtedy wierzyciel może dochodzić spłaty długu do wysokości całego spadku, czyli w tym przypadku wartości mieszkania oraz samochodu. Spadkobierca odpowiada wtedy całym swoim majątkiem, nie tylko tym, co odziedziczył. Ostatni przypadek to sytuacja, w której dług jest niższy niż wartość czynna spadku (samochód) oraz wartość nieruchomości. Wtedy wierzyciel hipoteczny może żądać zwrotu całej należnej kwoty i to na dodatek z całego majątku spadkobiercy.
Jakich spraw urzędowych trzeba jeszcze dopilnować?
Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość, nie możesz zapomnieć o opłaceniu podatku od spadków i darowizn. Wcześniej jednak sprawdź dokładnie, czy nie możesz skorzystać ulgi mieszkaniowej. W niektórych przypadkach umożliwia ona zmniejszenie należnej kwoty podatku. Pamiętaj także, żeby wpisać zmianę właściciela do księgi wieczystej. Jest to kwestia bezpieczeństwa obrotu prawnego – w księdze powinna zawsze znajdować się aktualna informacja na ten temat. Sprawy spadkowe prowadzone są przez notariuszy oraz sądy spadkowe. Te muszą zgłosić taką zmianę do sądu właściwego dla księgi wieczystej, ale nie mogą dokonać faktycznego wpisu. Sąd prowadzący księgę dokonuje jedynie zapisu o tym, że wpis w niej stał się niezgodny ze stanem faktycznym. Zgłaszając zmianę, nowy właściciel jednocześnie potwierdza aktualny stan rzeczy. Tym samym w księdze ponownie znajdują się prawdziwe informacje.
W nielicznych przypadkach nowi właściciele z różnych powodów nie chcą zapisać zmiany w księdze wieczystej. Nie warto tego jednak ukrywać – zgodnie z polskimi przepisami sądy mają prawo nałożenia w takiej sytuacji grzywny na spadkobiercę, choć zdarza się to bardzo rzadko