Dwa w jednym? Podwójna korzyść!

W domu, który należy do rodziny przez długie lata, z czasem może się okazać, że jest w nim… zbyt dużo miejsca. Dzieci dorosły i wyprowadziły się, dziadków też nie ma już z nami, a na piętro praktycznie nie ma komu zaglądać. Zamiana takiego lokum na mniejsze może być dobrym rozwiązaniem, ale nie jest jedynym. Może warto w domu wydzielić osobne mieszkanie?

Wyodrębnienie z części domu jednorodzinnego mniejszego, samodzielnego mieszkania to niezwykle kusząca opcja. Otwiera bowiem możliwość uzyskiwania dodatkowego dochodu z wynajmu. W dalszej perspektywie można też pomyśleć o tym, by kiedyś zamieszkało w nim, niejako „na swoim” jedno z dorosłych dzieci. A wcześniej będzie gdzie ugościć znajomych i rodzinę, kiedy bliscy zjadą na wakacje, a nie chcecie wszyscy siedzieć sobie „na głowie”.

Możliwości wydzielenia osobnego lokum dają też niektóre większe mieszkania. Szczególnie te w starym budownictwie, gdzie czasem nawet znajdują się dwa osobne wejścia: główne oraz drugie, pierwotnie zaplanowane z myślą o służbie czy lokatorach. Jedno wielkie mieszkanie da się na przykład podzielić na dwa – większe i kawalerkę – albo dwa czy nawet trzy kompaktowe studia. Wszystko zależy oczywiście od potencjału wyjściowego takiej nieruchomości: układu pomieszczeń, usytuowania w budynku czy też liczby okien.

Zadanie na pierwszy rzut oka może wydawać się karkołomne. Okazuje się jednak, że nie musi być zanadto skomplikowane, o ile zabrać się za nie z głową i z góry zaplanować działania w dwóch zasadniczych fazach. Po pierwsze trzeba przeprowadzić niezbędne prace budowlane, dzięki którym doprowadzimy do fizycznej odrębności dwóch czy więcej lokali. Po drugie – każdy z nich musi uzyskać formalny status samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Mała wielka przebudowa

Ustalmy na początku, czym jest właściwie samodzielny lokal mieszkalny? Zgodnie z Ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku mówimy tu o „wydzielonej  trwałymi ścianami w obrębie budynku izbie lub zespole izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.”

Owymi „izbami” są pomieszczenia, w których ludzie przebywają, czyli pokoje albo kuchnia, a „pomieszczeniami pomocniczym” – te, które umożliwiają lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach. Chodzi tu oczywiście o łazienkę, toaletę, przedpokój czy spiżarnię. Najważniejsza jest więc funkcja lokalu, a nie jego usytuowanie w obrębie budynku. A to daje nam spore możliwości pod kątem przebudowy, readaptacji pomieszczeń i nadawania im nowego przeznaczenia. Co ważne, można też stworzyć samodzielny lokal z myślą o innej funkcji niż mieszkanie: choćby na biuro czy pracownię.

Zanim zaczniemy rozpędzać się z tymi śmiałymi wizjami architektonicznymi, na moment ochłońmy. Jeżeli nasza nieruchomość znajduje się w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, musimy uzyskać od niej zielone światło na przebudowę. Dlaczego? Otóż niewykluczone, że nasze plany oznaczają konieczność wykucia dodatkowego okna w budynku albo drzwi wejściowych. Poza tym wydzielenie odrębnego lokalu zmieni układ udziałów poszczególnych mieszkań w częściach wspólnych budynku. Dlatego niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty, wyrażonej w formie uchwały.

Co dalej? Bez architekta się nie obejdzie. Specjalista wskaże, jakie pomysły uda się zrealizować, które ściany można wyburzyć, a które warto poprzestawiać. Fachowo opracowany projekt uwzględni wszelkie warunki, jakie muszą spełniać powstałe po przebudowie lokale, by faktycznie mogły stanowić odrębne nieruchomości. To ważne zwłaszcza wtedy, jeśli właściciele będą je kiedyś chcieli sprzedać.

Kiedy mamy już odpowiedni projekt architektoniczny, trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę albo zgłosić roboty budowlane. Wszystko zależy od zakresu planowanych prac. Przebudowa to oczywiście dość czasochłonny, emocjonujący i złożony proces, który zasługuje na odrębny artykuł. W tym miejscy trzeba jedynie podkreślić, że zakończenie prac wcale nie oznacza końca realizacji projektu pod tytułem „wydzielamy odrębne mieszkanie”.

Porządek w formalnościach

W papierach wszystko musi się zgadzać. Po zakończeniu prac budowalnych trzeba więc wystąpić do odpowiedniej jednostki, na przykład prezydenta miasta, z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność wydzielonego lokalu mieszkalnego. Z tym wiąże się również konieczność założenia mu kartoteki, tak by mógł znaleźć się w ewidencji gruntów i budynków. W efekcie lokal otrzyma swój numer, a zatem i niezależny adres.

Trzeba będzie również skorzystać z usług notariusza. Formy aktu notarialnego bowiem wymaga ustanowienie własności samodzielnych lokali – zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. I nie ma znaczenia, czy nadal pozostajemy ich właścicielami. Możemy również zdecydować na przykład, że  wydzielone mieszkanie ma należeć do dorosłych dzieci. W takim wypadku potrzebne będzie oświadczenie o przeniesieniu własności.

I tak zbliżamy się do wielkiego finału, czyli ksiąg wieczystych. Trzeba przecież założyć je dla nowych lokali. Z kolei w księdze nieruchomości, z której lokale wydzielono, również należy nanieść stosowane zmiany. Dobrą wiadomością jest fakt, że wcale nie trzeba składać osobnych wniosków do sądu. Załatwi to za nas notariusz, bo stosowne wnioski muszą się znaleźć już w akcie notarialnym, o którym była mowa. Opisana procedura może się wydawać długa i skomplikowana, zwłaszcza dla osób, które nie mają biegłości w tego typu przedsięwzięciach. Gra jest jednak warta świeczki.

Przebudowa domu czy dużego mieszkania na dwa lub więcej mniejszych pozwala zracjonalizować korzystanie z dostępnej nam przestrzeni i czerpać dodatkowe, finansowe korzyści. Można przecież mieszkać w czymś mniejszym i nie martwić się dłużej tym, że musimy sprzątać i ogrzewać „pustostany”. Zmienimy je w funkcjonalną niezależną przestrzeń, która zarobi na siebie i będzie lokatą kapitału na przyszłość.

Żeby ten zmyślny plan się powiódł, trzeba zacząć od spojrzenia świeżym okiem na własny dom czy mieszkanie, a następnie długiej rozmowy z mądrym architektem. Do dzieła!