Czy nadal warto inwestować w nieruchomości?

Od kilku lat rynek nieruchomości w Polsce stale rośnie. Deweloperzy budują i oddają z roku na rok coraz więcej mieszkań i nieruchomości komercyjnych. W samym Trójmieście sprzedaż nowych mieszkań w ostatnim roku wzrosła o 18,3%. W tej chwili zakupy inwestycyjne stanowią 30-50% ilości wszystkich transakcji. Czy w roku 2018 nadal więc warto inwestować w nieruchomości? Czy nie grozi nam bańka spekulacyjna?

Aktualna sytuacja na rynku jest stabilna i nie sposób jej porównać z przełomem 2007/2008, kiedy w Polsce nastąpiła poważna korekta cen i spadek sprzedaży. Podstawy dzisiejszej rzeczywistości są zupełnie inne. Przede wszystkim kredyty udzielane przez banki są już od dawna przyznawane o wiele ostrożniej, głównie w walucie polskiej. Zdolność kredytowa określana jest surowiej, na niższym poziomie. Ogranicza się w ten sposób ilość potencjalnie niewypłacalnych kredytobiorców. Mimo sporego popytu na rynku (zwłaszcza na rynku pierwotnym), podaż jest również wysoka. Sprawia to, że ceny mieszkań rosną stosunkowo wolno, w tempie zbliżonym do wzrostu wynagrodzeń. Średni wzrost ceny za m2 jest tylko o kilka procent wyższy niż inflacja. Dodatkowo mamy bardzo dobrą sytuację gospodarczą, która wyraża się m.in. w najniższej od lat stopie bezrobocia, a jednocześnie sporej konsumpcji wewnętrznej i generalnie optymistycznemu spojrzeniu przedsiębiorców w przyszłość. Warto również pamiętać, że pomimo wzrostu cen mieszkań w największych aglomeracjach w Polsce, ich poziom cenowy jest nadal niższy od szczytu z boomu w latach 2006-2007 i to o około 10%. Nie jest jednocześnie powiedziane, że tych cen nie da się w przyszłości przebić.

Naturalnie do inwestowania w nieruchomości należy podchodzić ostrożnie. Najbezpieczniejszy będzie oczywiście zakup nieruchomości w korzystnej lokalizacji – długoterminowo to właśnie takie mieszkania wykazują największą odporność na ewentualną dekoniunkturę. Małe mieszkania w dobrych i bardzo dobrych lokalizacjach są towarem stosunkowo płynnym, ostatecznie zawsze można je wynająć lub odsprzedać w przyszłości za wyższą cenę. Trend kupowania mieszkań na wynajem w trybie tradycyjnym lub krótkoterminowym na pewno jeszcze trochę potrwa. Należy jednak zachować czujność, by nie kupować czegoś na zbyt „wygórowanym” poziomie.

Dobrym kierunkiem wydają się być inwestycje w aparthotele czy mikroapartamenty lub prywatne akademiki zarządzanie przez wyspecjalizowane firmy. W takim przypadku właściciel nie musi się martwić o znalezienie najemcy, nie ma też na głowie ewentualnych problemów związanych z wynajmem, niesolidnymi płatnościami etc.. Firmy operatorskie są skuteczniejsze i bardziej efektywne. Dochód z takich inwestycji wynosi przeważnie 6-8 %. Dla osób z wyższym zasobem kapitału bardzo dobre i bezpieczne są lokale usługowe położone w parterach nieruchomości przy głównych ciągach komunikacyjnych. Plusem z tego typu nieruchomości jest stabilność i pewność związana z dużymi, często sieciowymi najemcami, a także długoletnie umowy. Dla inwestorów posiadających dużo czasu i determinacji  (albo dobrego pośrednika ?) zawsze dobrym rozwiązaniem jest poszukiwanie tzw. okazji. Jednak o prawdziwe okazje nie jest już dzisiaj tak łatwo.

Inwestowanie w nieruchomości to dziedzina raczej dla wytrwałych i cierpliwych, ale na dłuższą metę bezpieczna i satysfakcjonująca. Szybsze i wyższe zyski przy podejściu bardziej spekulacyjnym również się zdarzają, nie obejdzie się jednak bez odpowiedniego doświadczenia i dostępu do kapitału.